怎么评估饭店业经营比较和投资回收
| [日期：2008-10-16 ] |
来源：互联网 作者：佚名 |
|
同其他任何行业一样，饭店业也有供小于求、供求基本平衡、供大于求三种情况，而供大于求将导致发展过热、严重的话也会产生泡沫。饭店业的供求情况可以从经营比较指标和投资回收指标中找到端倪。
1、 饭店业的经营指标
目前，我们看到的数据不是绝对数就是不分类型的相对数（平均出租率或平均房价），绝对数只反映大而不反映强；相对数中有不少不可比因素。因此，建立一个科学的中国饭店业的经营水平比较指标是很有价值的。
首先，为了确保指标的正确性，必须对客房统计作出统一的规定。由于全部房间、可用房间、实际使用房间、套间等统计口径的差异，会对统计结果形成失真。
其次，要避免使用单一指标。只看平均出租率和平均房价是不可取的，因为高出租率下可以有低房价；高房价下也可以有低出租率。合理出租率的确定原则是既能使饭店效益最佳化，又能使饭店可持续发展结合的最佳点。过高出租率导致设施设备满负荷运转、人力大比例配置、高人力成本，高劳动强度、低运行质量；造成员工培训少、素质低、疲劳操作、服务质量差。最佳合理出租率的建议值为70%-75%，其中，高星级饭店在70-73%之间，三星级以下72-75%之间。
我建议使用RevPAR比较值来作为饭店业的经营指标。
RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，用实际平均房价乘以出租率即可。国际饭店和餐馆协会（IHRA）的《Hotel》和亚太地区的饭店专刊《Hotel Pacific & Asia》都把RevPAR作为饭店业的比较的重要指标。、RevPAR提高的作用是创造更多的利润。提高RevPAR的途径主要得益于平均房价的上升，关键在于确定合理的出租率。
但是，饭店之间有星级和规模的差异，饭店还有改造再投入的差异，我认为必须对RevPAR指标进行修正。
具体办法是，将各饭店的RevPAR实际数乘不同星级、规模的转换系数（体现公平性）和GOP率（体现兼顾GOP及成本费用比较）转换成为合理的比较值。我建议具体的星级转换系数为：5星级0.8；4星级0.9；3星级为1；2星级为1.1；1星级和无星级系数为1.2。
具体公式为：RevPAR比较值=RevPAR实数 x 星级转换系数 x GOP率
这个指标应该是普遍适用的经营比较指标。单个饭店或饭店集团的数据和平均数据的比较，就可以反映出经营水平的差异。使用这个指标，饭店集团内部的各企业也能够进行科学的比较，预算指标也就有了技术支撑。
还要考虑平均可卖房利润（ProfPAR），我们不应只考虑RevPAR这一个指标，平均可卖房利润也是衡量酒店表现的一个重要指标。
对管理公司来说，管理费用、所有者、投资者和借贷人的收入与酒店的利润在很大程度上更为紧密。
2、饭店业的投资回收指标
饭店业的投资回收指标是建立在营收和资产之间的关系上的。美国宾州大学乔·W·奥尼尔教授从1990年至2002年考察了千余家美国饭店，建立了相关数据库，并用回归分析法，得出了美国的饭店的营收水平和评估标准，这一成果是值得我们参考的。奥尼尔的研究成果是将饭店单个客房每天的平均收入和其资产价值建立联系，具体是根据五种类型来分别比较的。以饭店单个客房每天的收入作分子，其资产价值为分母，在分子统一为1的情况下，各种类型饭店的分母分别是：经济型饭店为720；中档规模饭店为634；全套服务型饭店为948。在全套服务型饭店中，提供餐饮的为910；不提供餐饮的为1003。这个指标的优点是简单而实用，而且可以作为一个比较的标的，可以作为一个预算参照指标和评判标准。上述具体数据是根据美国的情况而建立的，我们尚未看到过中国的有关统计，但是我们可以用以前的实际数据来统计和计算，得出我们的平均值。
在实际运用中，如果是同期同地的比较，我们可以不考虑市场总体供求情况和经济景气程度，但是要考虑地段的权数。如果考虑用于平衡不可比因素，我们还需要若干加权指标来修正。由于分母是资产，就不必再考虑新旧程度和装修改造等因素了，但是可以根据具体情况考虑时间不同而产生的经济景气指数的加权指标和地点不同而产生的地点差异指数的加权指标。综合考查饭店业的经营指标和投资回收指标，有助于我们作出饭店业供求关系的判断。
录入：mp021